Dokumentacija kupca stana u novogradnji

Kontrolna lista od kapare do uknjižbe · ažurirano 28. septembar 2026.

Spisak dokumenata koje kupac stana u novogradnji traži, potpisuje i čuva, redom kojim se pojavljuju. Pored svake stavke piše od koga je dobijate i zašto je važna. Čuvajte originale i skenirane kopije na jednom mestu.

Preuzmite PDF za štampu (52 KB) Označeno 0 od 40

Stavke koje označite pamti samo vaš pregledač na ovom uređaju. Ništa se ne šalje na naš server.

1Pre kapare: provera investitora i stana

Izvod o registraciji investitora Status firme, osnivanje i da li je račun u blokadi. Gde: APR (apr.gov.rs), besplatna pretraga
Građevinska dozvola Da li je pravnosnažna, glasi li na firmu sa kojom potpisujete i obuhvata li vaš sprat i stan. Gde: CEOP (ceop.apr.gov.rs) ili investitor
Potvrda o prijavi radova Bez nje se stan u izgradnji ne može upisati u katastar u vašu korist. Gde: CEOP ili investitor
List nepokretnosti za parcelu Ko je vlasnik zemljišta i da li postoje hipoteke, tereti ili zabeležba spora. Gde: e-Katastar (RGZ)
Izvod iz projekta za vaš stan Površina, raspored i kako je površina računata (terase, lođe, ostave). Gde: investitor
Specifikacija materijala i opreme Šta tačno dobijate: podovi, stolarija, sanitarije, grejanje. Kasnije je prilog ugovoru. Gde: investitor
Iskustva kupaca istog investitora preporučeno Da li je investitor ranije kasnio i kako je rešavao reklamacije. Gde: Temelj.info i raniji kupci

2Kapara ili rezervacija

Pisani ugovor o kapari ili rezervaciji Iznos, rok, stan (oznaka, sprat, površina), cena i šta se dešava ako neko odustane. Usmeni dogovor je teško dokazati. Gde: investitor
Dokaz o uplati kapare Plaćajte na račun firme koja je investitor, sa jasnom svrhom uplate. Izbegavajte gotovinu. Gde: banka (izvod ili potvrda uplate)

Pravila o kapari (šta se gubi ili vraća pri odustanku) uređuje Zakon o obligacionim odnosima. Pre uplate pitajte advokata šta vaš ugovor predviđa.

3Predugovor ili ugovor o kupoprodaji

Predugovor ili ugovor potvrđen kod javnog beležnika Ugovori o prometu nepokretnosti moraju biti javnobeležnički potvrđeni. Sačuvajte svoj primerak. Gde: javni beležnik
Prilozi ugovoru: specifikacija, plan stana, dinamika plaćanja Ono što nije u ugovoru ili prilogu teško je kasnije tražiti. Gde: investitor
Rok završetka i penali za kašnjenje u ugovoru Bez penala nemate čime da pritisnete investitora ako kasni. Gde: provera ugovora
Pregled ugovora od strane advokata preporučeno Beležnik proverava formu ugovora, ne i da li su uslovi povoljni za vas. Gde: vaš advokat
Lična karta (i podaci supružnika ako kupujete u braku) Potrebno kod beležnika i banke. Gde: vi

4Kredit (ako kupujete uz kredit)

Ponuda banke sa efektivnom kamatnom stopom (EKS) Uporedite ponude po EKS i ukupnom iznosu za vraćanje, ne samo po rati. Gde: banka
Procena vrednosti stana Banka odobrava kredit prema proceni. Gde: procenitelj koga prihvata banka
Založna izjava i upis hipoteke Obezbeđenje kredita; hipoteka se briše kad otplatite kredit. Gde: javni beležnik, katastar
Polise osiguranja koje traži banka Najčešće osiguranje stana, a ponekad i životno osiguranje. Gde: osiguravajuće društvo
Ugovor o kreditu i plan otplate Čuvajte ga do kraja otplate. Gde: banka

5Porezi

Faktura sa iskazanim PDV-om Kod novogradnje PDV je u ceni. Faktura je potrebna i za povraćaj PDV-a. Gde: investitor
Zahtev za povraćaj PDV-a za prvi stan ako se odnosi na vas Za kupca prvog stana: povraćaj za 40 m² i po 15 m² za svakog člana domaćinstva, uz propisane uslove i rokove. Gde: Poreska uprava
Izjava da kupujete prvi stan, overena kod beležnika ako se odnosi na vas Jedan od dokaza za povraćaj PDV-a ili za oslobođenje od poreza na prenos (starogradnja). Gde: javni beležnik

Kod starogradnje umesto PDV-a plaća se porez na prenos apsolutnih prava (2,5%), uz oslobođenje za prvi stan pod sličnim uslovima. Tačnu dokumentaciju i rokove proverite u Poreskoj upravi.

6Tokom gradnje

Rešenje o predbeležbi u katastru Uslovni upis vašeg prava na stanu u izgradnji. Proverite ga u e-Katastru. Gde: katastar (ugovor dostavlja javni beležnik)
Dokazi o svim uplatama Izvodi ili potvrde za svaku ratu prema dinamici plaćanja. Gde: banka
Aneksi ugovora Svaka promena roka, cene ili stana mora biti pisana. Gde: investitor, javni beležnik
Pisani dogovor o izmenama u stanu Ako menjate raspored ili opremu: šta se menja, cena i uticaj na rok. Gde: investitor
Prepiska sa investitorom Dogovori koji nisu zapisani lako se zaborave. Gde: mejl, poruke

7Primopredaja stana

Upotrebna dozvola za zgradu Pokazuje da je zgrada tehnički pregledana i sme da se koristi. Bez nje nema uknjižbe. Gde: CEOP ili investitor
Zapisnik o primopredaji sa listom nedostataka Upišite svaki uočeni nedostatak i rok za otklanjanje. Ne potpisujte prazan zapisnik ako nešto nije u redu. Gde: investitor, potpisujete oboje
Stanje brojila (struja, voda, grejanje, gas) Od tog trenutka troškove plaćate vi. Gde: zapisnik
Ključevi, kartice i daljinski upravljači Broj predatih ključeva upisan u zapisnik. Gde: zapisnik
Garancije i uputstva za ugrađenu opremu Potrebni kod kvara u garantnom roku. Gde: investitor
Energetski pasoš (kopija) ako se odnosi na vas Prikazuje energetski razred zgrade, ako je za zgradu obavezan. Gde: investitor

8Uknjižba (upis vlasništva)

Elaborat geodetskih radova sa posebnim delovima Na osnovu njega se zgrada i stanovi upisuju u katastar. Gde: investitor (geodetska organizacija)
Upis zgrade i posebnih delova na investitora Preduslov da se vaš stan prenese na vas. Gde: katastar, na zahtev investitora
Izjava investitora da je cena isplaćena (saglasnost za upis) Na osnovu nje predbeležba postaje konačan upis vašeg vlasništva. Gde: investitor, potvrđena kod javnog beležnika
Rešenje katastra o upisu prava svojine Konačan dokaz da ste upisani kao vlasnik. Rok za žalbu piše u rešenju. Gde: katastar
List nepokretnosti na vaše ime Proverite ime, površinu, udeo i da li je upisana hipoteka banke (ako imate kredit). Gde: e-Katastar

9Posle useljenja

Reklamacije u pisanom obliku i odgovori investitora Pisana reklamacija sa datumom je dokaz ako se nedostatak ne otkloni. Gde: vi i investitor
Fotografije nedostataka sa datumom Dokaz stanja pre i posle intervencije. Gde: vi

Vodič je informativan i ne zamenjuje savet advokata, javnog beležnika, banke ili Poreske uprave. Spisak se razlikuje od slučaja do slučaja (kredit, starogradnja, kupovina u braku). Tačne uslove i rokove proverite kod nadležnih.

Proverite investitora i ocene kupaca Kako proveriti investitora